บ้านคือวิมานของเรา ใครที่ได้รับการถ่ายโอนบ้านเป็นมรดกของตัวเองก็โชคดีไป ส่วนใครที่กำลังคิดจะมองหาบ้านใหม่ที่เป็นของตัวเองหรือสร้างใหม่เพื่อทดแทนหลังเก่าที่กำลังเสื่อมโทรมตามกาลเวลาอาจจะคิดหนัก โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับชาวมนุษย์เงินเดือนทั้งหลายที่มักจะสงสัยว่า "ฉันมีเงินเดือนอยู่แค่นี้ มันเพียงพอที่จะมีบ้านเป็นของตัวเองได้รึเปล่า?"
ไม่เป็นปัญหาที่ใหญ่โตแต่ประการใดหากมีความตั้งใจเป็นเดิมพัน ลองอ่านบทความของคุณสมาชิกหมายเลข 1573275 เว็บไซต์http://pantip.com/topic/34655165? เพื่อเป็นอีกแนวทางศึกษาสานต่อความฝันและความตั้งใจของคุณ
ภาพประกอบจาก www.building-blog-empire.com
จากหลายๆ กระทู้ที่ตั้งขึ้นมาอย่างเช่นการถามว่าเงินเดือนเท่านี้กู้ซื้อบ้านราคาหลักล้านไปจนถึง3ล้านจะได้มั๊ย วิธีการคำนวนดอกเบี้ย การคำนวนยอดการผ่อน การแนะนำว่าเงินเดือนเท่านี้ผ่อนได้หรือไม่ หรือการทำอย่างไรให้ผ่อนหมดได้เร็วการทำอย่างไรถึงจะให้บ้านนั้นหมดเร็ว อยากจะแชร์ความรู้สำหรับคนที่จะคิดจะซื้อบ้านใหม่หรือกำลังจะซื้อกันค่ะ
จึงอยากจะสรุปมาเป็นกระทู้นี้ สำหรับคนที่คิดจะซื้อบ้านช่วงนี้ จากคนที่มีประสบการณ์ซื้อบ้านใหม่และผ่อนและรีไฟแนนซ์และโปะกำลังจะหมดมาเล่าให้ฟังค่ะ
ย้อนกลับไปเมื่อ 10 ปีที่แล้วตัวฉันอยู่กับแม่และพ่อค่ะ เมื่อแม่แยกทางกับพ่อแม่ก็ต้องการหาบ้านใหม่มันเป็นจุดเริ่มต้นของชีวิตคนๆ นึงที่ต้องเริ่มเก็บเงินเพื่อมีบ้านเป็นของตัวเองทั้งๆ ที่เพิ่งเริ่มทำงานได้ปีเดียวและ ยังไม่มีเงินเก็บมาก เงินเดือนแค่ 12,000 เองค่ะ แต่มีรายได้จากการค้าขายเล็กๆ น้อยๆ อยู่บ้าง เรากับแม่ก็จัดการหาบ้านที่ไม่ห่างจากทางที่รถประจำทางผ่านมาก บ้านเล็กๆ พอที่เราอยู่และผ่อนมันได้ แม่ก็ไม่มีเงินเดือนอะไรมากค่ะ รับจ้างวันๆ ก็ได้บ้านเดี่ยวชั้นเดียวเนื้อที่ 39 ตารางวา ราคาอยู่ที่ 900,000 กว่าบาท 2ห้องนอน 2 ห้องน้ำ มีบริเวณบ้านกว้าง 77 ตารางเมตรไว้ให้จอดรถกับทำสวน เราถูกใจก็วางมัดจำต่อรอง และขอรายละเอียดเพื่อไปยื่นธนาคาร (ทางโครงการก็ช่วยหาธนาคารให้ค่ะ) เหมือนจะง่ายแต่ไม่ใช่เลย เรื่องราวต่อจากนี้มันเกิดขึ้นเมื่อ10 ปีก่อนค่ะ ณ ปัจจุบันคงไม่มีเพราะการแข่งขันด้านการเงินธนาคารต่างๆ สูงขึ้น
ธนาคาร "รายได้แค่นี้จะพอผ่อนหรอ"
เป็นคำถามที่นายธนาคารถามเรากับแม่ "มีรถหรอ ผ่อนอยู่รึเปล่า ไม่ได้ผ่อนมันก็มีค่าเสื่อมสภาพน่ะหักไปเดือนละ4พัน (รถอะไรจะซ่อมทุกเดือน) แล้วค่าน้ำค่าไฟค่ากินล่ะ (รวมเงินรายได้ทั้งหมดทั้งของเราและแม่เราอยู่ที่ประมาณ 28000 และเรามีเงินเก็บไม่ถึง2หมื่น แม่มีเงินเก็บอยู่3หมื่น) ผ่อนไม่พอหรอกไปดูหลังที่มันถูกกว่านี้ เรากับแม่หน้าเสีย ผู้การธนาคารสีน้ำเงินพูดแบบนี้ทำให้หมดหวังแต่มีน้องที่เคาน์เตอร์แนะนำให้ไปอีกสาขาหนึ่งและให้เบอร์โทรพร้อมชื่อติดต่อมา เราก็เลยย้ายไปคุยอีกสาขาเจอผู้การใจดีคุยง่ายขึ้นเขารับเรื่องไปพิจารณา แต่มีเรื่องที่เราต้องมาจัดการหลายเรื่อง
1. ไปปิดบัญชีเครดิตทุกบัญชีให้หนี้เป็นศูนย์ ผ่อนอะไรไว้ไปปิดให้หมด (ช่วงนั้นพอดีผ่อนมือถืองวดสุดท้าย)
2. แต่งบัญชีเมื่อไม่มีรายได้สูงและไม่ได้เป็นข้าราชการหรือพนักงานรัฐวิสาหกิจที่มั่นคง ตอนนั้นเราทำอยู่บริษัทคนไทยเป็นแบบบริษัทห้างร้านเล็กๆ ไม่มีชื่อเสียงไม่น่าเชื่อถือ ฉะนั้นธนาคารจะพิจารณาเชื่อถือจากเงินเดือนของเราเป็นไปได้ยาก (ประมาณที่ทำงานไม่มั่นคงจะเจ๊งเมื่อไหร่ไม่รู้) เขาบอกต้องหาเงินมาใส่บัญชีหมุนเข้าหมุนออก ให้มีรายรับรายจ่ายค้างไว้ เราก็ใช้เงินจากการขายของ ขายได้รีบฝาก ซึ่งแต่ก่อนขายได้ก็หักทุนไปซื้อของเลยไม่เอาไปฝาก ส่วนแม่ก็ยืมเงินญาติๆ มาปั่นบัญชีให้มีเข้าออกจำนวนหลายหมื่น
3. รวบรวมเอกสารที่จะทำการกู้ ใบรับรองเงินเดือน statement ทุกธนาคารที่มี ถ่ายรูปร้านที่เป็นธุรกิจส่วนตัว ใบสำคัญการซื้อบ้าน ใบสมรสเปลี่ยนชื่อใบหย่าทุกคนที่กู้ร่วม (ทางโครงการก็หาให้ค่ะ แต่กู้ได้น้อยกว่าธนาคารที่เราหา)
วันทำสัญญา
พอธนาคารประเมินและพิจารณาผ่อนเสร็จธนาคารก็จะทำการนัดเซ็นสัญญา บางธนาคารไปธนาคารก่อน บางธนาคารนัดที่ที่ดินเลยค่ะ (อยากจะฝากคนที่จะตกลงทำสัญญาซื้อกับโครงการบ้านจัดสรร หรือซื้อบ้านมือสองต่อเจ้าของบ้านเก่า ให้ตกลงเรื่องค่าโอนค่าภาษีการโอนหรือค่าใช้จ่ายในการโอนที่ที่ดินให้พร้อมก่อนมาที่ดินนะคะ เพราะถ้ามาตกลงที่ที่ดินเลยคนซื้อบ้านอย่างเราอาจเสียเปรียบและเสียเวลาได้ค่ะ เพราะบางโครงการฟรีค่าโอนค่าจำนอง บางเจ้าไม่จ่าย บางเจ้าหารครึ่ง ต้องให้เครียกันไปก่อนค่ะ แล้วค่อยตกลงทำสัญญาซื้อขายกันค่ะ) วันนั้นไปที่ดินแต่เช้ารอที่ดินเปิดเลยค่ะรอคิวทำจนบ่ายๆ พอเสร็จก็กลับมาธนาคารเซ็นสัญญาต่อที่ธนาคาร และต้องทำความเข้าใจกับรายละเอียดของดอกเบี้ยและค่าประกันบ้านที่ทางธนาคารจะให้เราจ่ายด้วยนะคะ สมัยนี้ดีมากมี MLR-3-4 หรือบางธนาคารดอกปีแรกอยู่ที่2-3%ซึ่งถูกมากกก ถ้าธนาคารมีแบบ3 ปีแรกผ่อนเยอะดอกถูกรีบคว้าเลยค่ะ(แต่เอาที่ยอดผ่อนได้นะ) อยากแนะนำให้แบบส่งหักบัญชีผูกกับธนาคารดีกว่าค่ะ อย่าเลือกแบบจ่ายรายเดือนเอง เพราะถ้าเราฝากเงินเข้าบัญชีไปเยอะๆ ธนาคารจะตัดเองอัตโนมัติ เผื่อเดือนไหนช็อตหรือลืมขึ้นมาก็จะได้ไม่กังวลว่าค้างหนี้ชำระ เรื่องประกันอัคคีภัย ต้องถามธนาคารด้วยน่ะค่ะว่าแบบจ่ายคุ้มครองกี่ปี เพราะบางธนาคารจ่ายแล้วคุ้มครองตลอดอายุสัญญาผ่อน บางธนาคาร2-3ปีต้องกลับมาจ่ายอีก จะประมานนี้ค่ะ
ผ่อนไป ผ่อนไป
อย่างที่บอกค่ะธนาคารส่วนใหญ่จะดอกเบี้ยถูก 3ปีแรกและปีต่อไปจะลอยตัว ถ้ามีเงินอย่าลืมโปะค่ะ ปีแรกเราต้องผ่อนเดือนละ9800 แถมกู้ได้ระยะเวลาแค่ 10 ปีเอง เงินเดือนบวกรายได้เสริมแล้วได้เดือนละประมาณไม่เกิน 15,000 เหลือใช้แค่ไม่กี่พัน แต่ต้องกัดฟันทำงานหาเงินผ่อนไปค่ะ(เงินแม่ไว้ใช้จ่ายในบ้านค่ะ) พอเงินเดือนขึ้นหรือได้โบนัส ก็เอามาโปะ ปีแรกก็ยังไม่ขนซื้อเฟอร์นิเจอร์อะไรเข้าบ้านมากเอาแต่ที่จำเป็นเพราะถ้าเพิ่มภาระผ่อนอีกก็อาจจะทำให้การเงินเราช็อตได้ แต่ก็ไม่ได้อดยากจนไม่มีกินน่ะ แต่แค่ไม่ฟุ่มเฟือยเพราะคิดเสมอว่ารายได้ที่ได้มาต้องตัดค่าผ่อนบ้านก่อนถึงคิดจะใช้จ่าย พอผ่าน 3 ปี เราได้งานใหม่ เงินเดือนดีขึ้นและได้สวัสดิการธนาคารใหม่จากบริษัท ก็รีไฟแนนซ์
รีไฟแนนซ์บ้าน
มันก็เหมือนการไปกู้ซื้อบ้านใหม่นั้นเอง แค่เราเปลี่ยนธนาคารไปหาธนาคารที่ดอกเบี้ยถูกกว่า ได้สิทธิอะไรที่ดีกว่าเพราะธนาคารเก่าดอกเบี้ยลอยตัวแล้ว (ร้อยละ7เมื่อตอนนั้น) เตรียมเอกสารเหมือนเดิมเหมือนตอนซื้อบ้านใหม่เป๊ะๆ มีหนี้บัตรเครดิต หรือผ่อนอะไรก็ไปปิดให้เหลือศูนย์ซะจะได้ประเมินกู้ได้เยอะขึ้น (ถ้าคิดที่จะกู้เพิ่มมาแต่งบ้านด้วย) ตอนนั้นเรายังไม่ได้ซื้อรถยนต์ ก็ไปปิดบัญชีค้างในบัตรเครดิต แต่ไม่ต้องถึงกับยกเลิกใช้บัตรค่ะ ขอใบรับรองเงินเดือน (ถ้าที่ทำงานมีสัญญากับธนาคารเรื่องดอกเบี้ยก็ควรขอเอกสารมาด้วย) statement เหมือนเดิม แต่คราวนี้เรากู้เดี่ยวเพราะเงินเดือนเยอะแล้ว ถือเอกสารเดินเข้าไปขอรีไฟแนนซ์บ้านค่ะให้ธนาคารมาประเมิน ถ้าขอค่าตกแต่งเพิ่มก็เขียนไปเลยว่าจะทำอะไรกับบ้านบ้างและระบุจำนวนเงิน และรอวันทำสัญญานัดโอนย้ายธนาคารแต่คราวนี้ไม่เสียค่าโอนแล้ว เสียแต่ค่าธรรมเนียมจดจำนองประมาน7000กว่าๆ แต่ไม่รู้ว่าตอนนี้ขึ้นแล้วยัง วิธีทั้งหมดก็คล้ายๆกับการไปทำสัญญาซื้อบ้านใหม่นั้นเอง แต่เอกสารจุกจิกจะน้อยกว่า (ต้องเอาผู้กู้ร่วมและผู้ที่มีชื่ออยู่ในโฉนดมาวันทำสัญญาด้วย)
ผ่อนและโป๊ะ 10 ปีผ่านไป หนี้จาก 900,000 เหลือ 100,000 ปลายๆ
เราทำงานเงินเดือนก็ต้องขึ้นทุกปีใช่มั๊ย ปลายปีก็มีโบนัส อย่าเพิ่งคิดชะล่าใจว่าเงินเยอะก็จะได้ใช้จ่ายสบาย เรายังมีหนี้ก่อนใหญ่ที่จะต้องคิดว่า ยิ่งผ่อนนานดอกเบี้ยยิ่งเยอะ ยิ่งอยู่กับหนี้นานเงินที่จ่ายเป็นดอกเบี้ยเท่ากับครึ่งของเงินผ่อนมันยิ่งสูญไปพร้อมกาลเวลา อย่าได้คิดว่ามีระยะเวลาผ่อน 20ปี 30ปี แล้วเราจะนั่งๆ นอนๆ ผ่อนไปวันๆ ไม่ใช่ อนาคตยิ่งแก่ลงมีลูกมีเจ็บป่วยมีออกจากงานเราจะมานั่งผ่อนอีกหรอ วิธีเดียวที่จะช่วยได้คือการโปะหนี้
1. โปะแบบรายเดือน คือการส่งเพิ่มจากยอดที่เรียกเก็บ อย่างเช่นส่งเดือนละ 7000 ก็เพิ่มเป็น 8000 หรือ 8500 มันจะช่วยลดต้นลงได้แบบค่อยเป็นค่อยไปแต่ดอกเบี้ยไม่ลดเท่าไหร่เรามาดูวิธีที่2
2. โปะแบบรายปี คือเก็บเงินเข้าฝากธนาคารและถึงปลายไปไปรวมกับโบนัส และเอาไปโปะทีเดียวหลักแสน แล้วดูยอด โอ้หายไปเยอะเลยนะ
และบางธนาคารเอาใจลูกค้ามาก ซึ่งเราต้องคอยอ่านประกาศจากเว็บไซค์ธนาคารหรือประกาศจากป้ายในธนาคารให้ผู้กู้ชั้นดี (อย่างเราๆที่ไม่เคยเบี้ยวนัดจ่าย) เข้ามาทำสัญญาลดดอกเบี้ยได้ เท่านั้นแหละ รีบปรี่ไปธนาคารเลยขอลดดอกเบี้ยซะ จะMLRหรือMRR -2 หรือ -2.5-3 ก็เอาไว้ก่อนเพราะมันทำให้เราสามารถส่งต้นได้สูงขึ้น ลดระยะเวลาการผ่อนเราไปได้อีกหลายปี ทำให้เราหมดหนี้บ้านเร็วขึ้น
ข้อสำคัญ อย่าซื้อรถก่อนซื้อบ้าน ให้ซื้อบ้านให้เสร็จก่อนถ้ามีเงินเหลือถึงค่อยซื้อรถ (อันนี้สำหรับคนที่รายได้น้อยอย่างเรา ที่ทุกวันนี้สุขใจมีทั้งบ้านและรถ และมีเงินใช้สบายๆ) ถ้าเงินเดือนหลักแสนจะซื้อทั้งสองอย่างพร้อมกันก็เอาที่สะดวกเลยค่ะ เพราะถ้าคนเงินเดือนไม่เยอะ ธนาคารจะพิจารณาจากรายจ่ายหลักที่สำรวจได้ผ่านข้อมูลเครดิตแห่งชาติก่อนค่ะถึงจะอนุมัติเงินกู้ซื้อบ้านให้เราได้ ถ้าคุณติดจ่ายบัตร จ่ายรถเกินรายได้ 30-50%แล้ว การที่จะกู้ผ่านเป็นเรื่องยาก
ถ้าถามว่าทำไมราคาบ้านถูกแค่หลักแสนธนาคารพิจารณายาก จะบอกว่าสมัยก่อนยากมากจริงๆ และธนาคารก็ไม่ได้โปรโมทแข่งขันกันขนาดนี้ หรือเพราะอสังหาริมทรัพย์สมัยนั้นยังไม่บูม และยังไม่มีโครงการบ้านหลังแรกด้วย แต่โชคดีที่ซื้อสมัยนั้นเพราะราคาค่าแรงและค่าวัสดุก่อสร้างยังถูกอยู่ บ้านเดี่ยวหรือบ้านเดี่ยวสองชั้นราคาก็เกือบล้าน หรือล้านต้นๆ แค่นั้น เมื่อปีที่แล้วเราต่อเติมหลังคาข้างบ้านและทำห้อง4X4เมตรตรงสวนหน้าบ้านเพิ่ม ค่าวัสดุค่าแรงแสนกว่าบาท ทำไปนิดเดียวแต่แพงมากกก
อยากฝากทุกคนที่คิดจะซื้อบ้านหรือคอนโด ถ้าอายุยังน้อย 25 – 35 รีบซื้อเลยนะคะ อย่าใช้ชีวิตslow life อยู่ไปวันๆเพราะถ้าคิดได้ตอนอายุเลข3กว่าๆแล้วมันจะท้อค่ะ เพราะระยะเวลากว่าจะหมดนี้มันนานเหลือเกิน และผ่อนไปอนาคตเราอยากใช้เงินทำอย่างอื่นก็ต้องติดบ่วงผ่อนบ้านผ่อนๆๆๆอย่างอื่นอยู่ไม่มีหมดรีบซื้อเสียแต่อายุน้อยๆ ปีนี้ เจ้าของกระทู้อายุ36แล้วค่ะ โบนัสปลายปีนี้ออกก็จะไปโป๊ะให้หมดเสียที เผื่ออยากได้อีกหลังไว้ให้คนเช่า
กระทู้นี้จะไม่บอกถึงอัตราคำนวนเงินผ่อนหรือคำนวนหนี้ใดๆ นะเพราะรู้สึกว่ามีคนเคยตั้งกระทู้แล้วแต่ถ้าสงสัยไปดูที่ลิงค์นี้ได้ http://www.interest.in.th/home-loan/calculator.aspx
อย่าลืมอีกอย่างสำหรับมนุษย์เงินเดือน ถ้าซื้อบ้านดอกเบี้ยบ้านสามารถมาลดหย่อนภาษีประจำปีได้นะ มันจะสามารถทำให้เราเสียภาษีน้อยลง ดีจะตาย
ขอบคุณข้อมูลจาก สมาชิกหมายเลข 1573275 เว็บไซต์http://pantip.com/topic/34655165?
เรียบเรียงใหม่โดย Thaijobsgov
- ไม่สามารถใส่ชื่อเว็บไซต์ใด ๆ ก็ตาม ลงในช่องแสดงความคิดเห็น
- ระบบสามารถรับข้อความ ได้สูงสุดเพียง 2,000 ตัวอักษร ต่อหนึ่งครั้ง
- ผู้ดูแลเว็บไซต์ จะลบข้อความที่ไม่เหมาะสม และข้อความโฆษณาสินค้า หรือบริการ